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Vorkaufsrecht (allgemeines, besonderes, Satzungsvorkaufsrecht)

Das Vorkaufsrecht bezeichnet das Recht der Gemeinde, in einen wirksamen Kaufvertrag an Stelle des Käufers einzutreten. Im Baugesetzbuch werden zwei Typen gemeindlicher Vorkaufsrechte genannt, das allgemeine und das besondere Vorkaufsrecht. Beide Arten von Vorkaufsrechten erstrecken sich lediglich auf den Kauf von Grundstücken. Allgemeines und besonderes Vorkaufsrecht dürfen nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Das allgemeine Vorkaufsrecht steht der Gemeinde kraft Gesetz in sechs Fällen zu: im Geltungsbereich eines Bebauungsplans bei Flächen, die für öffentliche Zwecke festgesetzt sind, in einem Umlegungsgebiet, in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich, im Geltungsbereich einer Erhaltungs- und Stadtumbausatzung, im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans bei unbebauten Flächen im Außenbereich, für die eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist und in Gebieten im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile, die vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind. Das besondere Vorkaufsrecht setzt eine gemeindliche Satzung voraus und wird deshalb auch als Satzungsvorkaufsrecht bezeichnet. Die Gemeinde kann zum einen durch Satzung im Geltungsbereich eines Bebauungsplans ihr Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken begründen; zum anderen kann sie in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht. Vorkaufsrechte sind auch im Naturschutzrecht verankert.

adapted from: ARL - Akademie für Raumforschung und Landesplanung (ed.): Planungsbegriffe in Europa, Deutsch-Niederländisches Handbuch der Planungsbegriffe, Hannover 2003. 

right of pre-emption

The right of pre-emption is the “right of first refusal” which a local authority is permitted to exercise in respect of a property within its territory. The Federal Building Code distinguishes between general and specific local-authority rights of pre-emption, both of which apply only to the purchase of real property. In both cases, the exercise of the pre-emption right is permitted only when this is in the public interest. A municipality is permitted to make use of its general pre-emption right in six distinct cases: within the area covered by a binding land-use plan in respect of sites designated for public use; in an area undergoing reallocation; in a formally designated rehabilitation area, and in an urban development zone; within the territory covered by a preservation and redevelopment statute; within areas covered by a preparatory land-use plan, provided the land concerned is not developed, is situated in the outer zone and has been earmarked in the preparatory land-use plan for use as housing land or as a residential area; in respect of sites within the territory covered by a binding land-use plan or in built-up areas which are suitable for predominantly residential development and which have not been developed. Exercise of the specific pre-emption right must be underpinned by a bye-law (or municipal statute); this is accordingly sometimes referred to as a “statutory pre-emption right”. The municipality may assert by statute its right of pre-emption in respect of undeveloped land within the area covered by a binding land-use plan; it is also permitted to make use of this right in respect of areas for which urban development measures are being considered, and, in order to safeguard planned urban development, it may designate by statute such sites in respect of which it may wish to exercise its right of pre-emption. Pre-emption rights are also enshrined in nature-protection law.