03  

Reguleringsplan

Lovfestet betegnelse på fysisk detaljplan medfølgende juridisk bindende reguleringsbestemmelser, se dette, for fastlegging av utbygging og vern av arealer, vassdrag, sjøområder, bebyggelse og det ytre miljø i bestemte deler av en kommune.

Reguleringsplan er tilnærmet obligatorisk for all utbygging. Byggetillatelse for søknadspliktige byggetiltak av noe størrelse kan således ikke gis før det foreligger godkjent reguleringsplan. I områder hvor det gjennomføres større bygge- og anleggsarbeider er følgelig reguleringsplan obligatorisk. Dessuten skal det utarbeides reguleringsplan i de områder hvor planmyndigheten i arealdelen til kommuneplanen har bestemt at utbygging bare kan skje etter slik plan. I alle disse situasjonene er imidlertid reguleringsplan sidestilt med bebyggelsesplan, se denne.

Ellers skal reguleringsplaner utarbeides i den utstrekning det er nødvendig for å trygge realiseringen av oversiktsplanleggingen etter loven. Det er likevel slik at rikspolitiske bestemmelser, fylkesplan og arealdelen i kommuneplan bare skal være retningsgivende for utarbeiding av reguleringsplaner. De skal ikke gis større omfang enn at de kan gjennomføres innen rimelig tid.

I reguleringsplan, og bebyggelsesplan, kan det reguleres til følgende arealbruksformål: Byggeområder, landbruksområder, offentlige trafikkområder, friområder, fareområder, spesialområder, fellesområder og fornyelsesområder, se disse. Det kan fastsettes flere reguleringsformål innefor samme område eller i samme bygning. Reguleringsformålene friluftsområde og naturvernområde kan imidlertid ikke kombineres med formålet landbruksområde. Det kan fastsettes at et område eller en bygning etter nærmere angitt tid eller når nærmere angitte vilkår er oppfylte, skal gå over fra ett reguleringsformål til et annet. Til reguleringsplanen skal det i nødvendig utstrekning gis bestemmeleser om utforming og bruk av arealer og bygninger i planområdet, se reguleringsbestemmelser. Bestemmelsene kan sette vilkår for bruken eller forby former for bruk for å fremme eller sikre formålet med reguleringen. Herunder bør det angis minste lekeareal per boenhet og nærmere regler for innhold og utforming av slike arealer. Det kan også i reguleringsbestemmelser fastsettes særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen, se rekkefølgebestemmelser. Det kan imidlertid ikke fastsettes bestemmelser for vannføring og vannstand.

I kommunen er det kommunestyret som skal ta initiativ til utarbeidelse av reguleringsplaner. Kommunestyret skal sørge for at det faste utvalg for plansaker lar utarbeide forslag til de reguleringsplaner som er påbudt. Det kan også på legge dette utvalget å la utarbeide reguleringsplaner for områder som ikke faller inn under reguleringsplikten. I begge tilfeller kan kommunestyret pålegge revisjon av planene etter som forholdene gjør det påkrevet. For øvrig kan hvem som helst fremme forslag til reguleringsplaner for kommunal behandling. Så fremt forslagene holder formelle krav til fremstilling, har planmyndighetene plikt til å ta slike forslag opp til behandling, se private reguleringsforslag.

Ved regulering og omregulering av områder med eksisterende bebyggelse skal planmyndigheten legge forholdene til rette for aktiv medvirkning fra de som bor i området eller som driver næringsvirksomhet der, se medvirkning. Det faste utvalget for plansaker skal på et tidlig tidspunkt under forberedelsen søke samarbeid med offentlige myndigheter, organisasjoner m.v. som har særlig interesse i planarbeidet.

Når forslag til reguleringsplan er utarbeidet i samsvar med formelle krav, skal det legges frem for det faste utvalg for plansaker som bestemmer om forslaget skal annonseres for offentlig ettersyn (jf.). I forbindelse med kunngjøringen skal utvalget legge saken frem for nabokommuner, fylkeskommunen og statlige fagorganer som har særlige interesser i området med rimelig frist for uttalelse. Eventuell innsigelse fra andre myndigheter skal være sendt innen denne fristen. 

Når fristene er ute tar det faste utvalget for plansaker planen med merknader opp til vurdering. Utvalget skal underrettes dersom saken kan bli behandlet innen 24 uker etter beslutning om utleggelse til offentlig ettersyn. Etter behandling i utvalget legges planen med innstilling, eventuelt i flere alternativer, frem for kommunestyret til vedtak. Det må treffe vedtak senest 12 uker etter at planforslaget var ferdigbehandlet av det faste utvalg for plansaker. Er kommunestyret uenig i forslaget, kan det sende saken tilbake for ny behandling. Uten innsigelser mot planen er kommunestyres vedtak endelig, hvis det ikke påklages til departementet, se klage. Foreligger det innsigelser mot planen må reguleringsplanen etter vedtak i kommunestyret sendes departementet for stadfestelse, se innsigelse. Departementets vedtak er endelig og kan ikke påklages. Ved endring og revisjon av reguleringsplan gjelder tilsvarende. Kommunen kunngjør planen så snart den er vedtatt, alternativt stadfestet av departementet.

Endelig vedtatt reguleringsplan er straks bindende arealbruken og for byggesaker som er til behandling innenfor området. Det må heller ikke skilles ut tomter som kan vanskeliggjøre gjennomføringen av planen, se deling. Videre går den i samme saksforhold foran tidligere vedtatte bestemmelse og planer, hvis ikke annet er spesifisert. Som grunnlag for iverksetting eller oppfølging av regulering i forbindelse med ekspropriasjon eller byfornyelse er det satt frister for iverksetting, se ekspropriasjon, fornyelsesområder

kommunedelplan, bebyggelsesplan 

 plansystem, legislation and jurisdiction on different levels

http://www.plan-og-bygningsetaten.oslo.kommune.no/getfile.php/plan-%20og%20bygningsetaten%20%28PBE%29/Internett%20%28PBE%29/Dokumenter/Filer%20utlagte%20saker/Viggohansteens26_saksframstilling.pdf 

Zoning plan; detailed development plan

Statutory term for detailed physical plan together with legally binding provisions, cf. Zoning provisions, for regulating development and protection of land, water courses, sea areas, buildings and the external environment in specific areas in a municipality.

The zoning plan is by and large obligatory for any kind of development. Thus, a building permission for projects of some extension can not be issued before a zoning plan is approved. Accordingly, in areas where building projects of some scale are to be build, the zoning plan is the obligatory regulatory instrument. Besides, the zoning plan is required in areas where the planning authority has decided that such a plan is a precondition for development. In all these situations the zoning plan is legally equalized with the Building development plan (cf.)

Otherwise, a zoning plan should be prepared to the extent it is necessary to safeguard the realization of the overall plans according to law. However, National policy provisions, the County master plan and the Land use part of the municipal master plan (cf.) should only serve as guidelines for preparation of zoning plans. Zoning plans shall be sufficiently limited in scope to enable them to be implemented within a reasonable period of time.

In zoning plans together with Building development plans, the following land use categories can be designated:

Building areas, Agricultural areas, Public traffic areas, Public outdoor recreation areas, Danger areas, Special areas, Common areas, Areas for renewal (cf.) Several land use categories may be established within the same area or building. But the land use categories Open air recreation area and Nature conservation area, may not be combined with the category Agricultural area (cf.). It may also be stipulated that an area or building after a specifically defined period of time or when other specific conditions have been fulfilled, shall be transferred from one land use category to another. To the extent necessary, provisions for the regulations concerning design and use of areas and buildings in the area covered by the plan should be formalized, cf. Zoning provisions. The provisions may impose conditions for use or may prohibit certain kinds of use in order to promote or ensure compliance with the purpose of the zoning. In this regard it may also be stipulated the smallest play area required for each dwelling unit and laid down further rules for the content and design of such areas. It might also be required that measures in pursuance of the plan should be implemented in a special order. No provisions may be laid down concerning the discharge of water or of the water level.

Within the municipal organization the Municipal Council is entitled to initiate zoning plans. The Municipal Council shall ensure that the Standing Committee for Planning Matters has proposals for zoning plans prepared, and that the plans are taken up for revision as circumstances require. In the same way, the Municipal Council may order the Standing Committee for Planning Matters to have zoning plans prepared for areas, which are not subject to zoning obligations or to revise such plans. In any case, anyone can initiate zoning plan proposals for municipal handling. If the plan proposal holds the legal requirements for presentation, the planning authorities are obliged to consider the proposal for public handling, cf. Private zoning plans.

When zoning and rezoning areas with existing buildings, the planning authority shall facilitate the active participations of persons living in the area or who are engaged in commercial activity in the area. The Standing Committee for Planning Matters shall, at an early stage of the preparations seek cooperation with public authorities, organizations etc. that have particular interests in the zoning work, cf. Participation, Collaboration.

When a proposal for a zoning plan has been prepared due to legal requirements, it shall be submitted to the Standing Committee for Planning Matters, which decides whether the proposal should be made announced for Public inspection/review (cf.). In connection to the announcement the Standing Committee for Planning Matters shall also submit the matter to neighboring municipalities, the County Municipality and the state sectoral authorities that have special interests in the area, with a reasonable time limit for expressing an opinion. Possible objections from other authorities shall be submitted within this time limit, cf. Objections.

When the time limit has expired, the Standing Committee for Planning Matters takes the case up for consideration, together with comments received. The Committee shall be informed if the matter has not been dealt with within 24 weeks after a decision has been made to make the proposal available for public inspection. After the Committee’s consideration, the proposal is submitted, if necessary with alternatives, to the Municipal Council for a decision. The Municipal Council must make a decision within 12 weeks of the Standing Committee for Planning Matters having finished dealing with the proposed plan. If the Municipal Council disagrees with the proposal it may return the case for re-consideration. Without objections is the decision of the Municipal Council final, provided that no one appeals the decision for ministerial consideration, cf. appeal. Is the zoning plan objected it has to be submitted to the Ministry, which decides whether the plan should be confirmed. The decision of the Ministry, eventually with certain changes to the plan, is final and can not be subject of appeal. The handling and approval procedures are similar for revisions and alterations of zoning plans. The Municipality shall announce the plan as soon as it has been adopted, alternatively adopted and confirmed by the Ministry. 

A finally adopted zoning plan is immediately legally binding for the land use and the building permitting within the area. Subdivision of land that might be an obstacle to the implementation of the plan is prohibited, cf. Subdivision of land. Furthermore, the plan will in similar matters concerned take precedence over older legally binding provisions, if not otherwise specified. With regard to expropriation of urban renewal, there are certain time limits for the effectuation, cf.  Expropriation, Urban renewal areas.